住宅を購入するとそれなりに高い金額の固定資産税がかかりますので住宅ローンを組んで住宅を購入する時は忘れずに資金計画に盛り込んでおきましょう。
固定資産税は毎年1月1日に家や土地を所有している人が徴収される税金で、4月から6頃に1年分の納付書が送られてきますが年4回に分けて支払うコトができます。
- 長野県で床面積40坪の新築一戸建ての固定資産税の一例
- 40坪を例に固定資産税のチェック体験
- 住宅ローンを組む時は固定資産税も忘れずに！
データとして土地代1,100万円・建物2,800万円・外溝400万円で長野県の郊外で80坪の土地に床面積40坪の2階建の一戸建てを新築したヒトの固定資産税を例に後ほど計算していきます。
住宅ローンの月額3,000円は35年で100万円相当になると考えると、月額7,600円は約250万円相当の金額となりますので、住宅ローンを組む際には無視できない金額となってますね。
固定資産税のルールと計算方法
固定資産税は毎年1月1日に土地や建物を所有しているヒトが市町村から徴収される税金で、納付書は4月から6月頃に4期分が送られてきて、それぞれの3ヶ月ずつずれた納付期限が書いてあります。
納付期限は市区町村によって異なりますので、気になる場合は市役所で確認しましょう。
固定資産税のコトをすっかり忘れていて滞納してしまったコトもありましたが納付期限を過ぎると納付額+100円の督促状が送られてきます…。
住宅を購入すると固定資産税の調査員がきます
住宅を購入すると1ヶ月以内くらいの早い段階で市役所から固定資産税を計算する調査員がやってきて土地の価格、家の中と外の部材や設備をチェックして固定資産税が決まります。
家の部材や設備のチェックは結構細かくて、各部屋を見て回って、どうしてもダメなトコは開けなくてもOKですが収納の扉まで開けてたりして念入りにチェックしておりました。
建物の図面はチェックしたりしておりましたが、固定資産税には独自の計算方法があるようで、購入した土地や家の代金が書いてある書類はチェックせずにお帰りになりました。
3年ごとに固定資産税の元となる家の価値が見直されるので、これから3年ごとにワタクシが家を手放さない限りは調査員がやってくるでしょう。
固定資産税とは別ですが土地を購入すると発生するコトとして、国土交通省から購入した土地に関するアンケートも来きたりしますので、ビックリしないようにしましょう。
調査員が決めた固定資産額に不満がある場合
調査員が家のチェックしに来た時、固定資産税の係のヒトが来た時に見積り書などを確認していかないので、土地と建物の正確な金額はから計算していないからずれるコトもあるでしょう。
固定資産税評価額は市役所で確認可能で、決められた固定資産税額に不満がある場合は、再調査してもらうコトもできます。
1月1日に建築中の家の固定資産税は？
固定資産税の金額が決まる1月1日に建築中の家は建物が完成していないので建物に対する固定資産税はかかりませんが、土地は「更地」扱いになって土地にかかる減税がなくなります。
固定資産税の計算方法
固定資産税の計算方法はなかなか複雑で新築の間は減税があったり、建物価値は年月が経過すると減っていったり、家屋調査の係の人がワタクシの家をいくらと評価したのかも市役所に確認しにいかないと不明など、正確な金額は出しづらいです。
新築一戸建ての固定資産税の条件
固定資産税自体の税率は評価額×1.4%なのですが、都市計画税というモノが追加で含まれていて都市計画税の最高税率は0.3%なのですが、市区町村によって違います。
更に建物にかかる部分と土地にかかる部分ががそれぞれ別の計算方法で算出されて、建物と土地の固定資産税と都市計画税の合計を我々は固定資産税として徴収されます。
住宅用の土地と建物にはそれぞれ減税される部分がありますが、マンションの・空き家だったり・店舗利用・大豪邸などの場合は条件が変わってきますがここでは記載しないでおきます。
| 減税条件
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| 建物の固定資産税 |
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| 建物の都市計画税 | 無し |
| 土地の固定資産税 |
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| 土地の都市計画税 |
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「固定資産税として建物の120㎡以下部分、建物の120㎡以上の部分」、「土地の固定資産税として200㎡以下の部分、土地の200㎡以上の部分」、「建物都市計画税」、「土地の都市計画税として200㎡以下の部分、200㎡以上の部分」と、それぞれわけて計算しないといけないので非常に面倒ですね。
固定資産税を計算してみよう
固定資産税と都市計画税の計算はなかなか複雑ですが、ワタクシの家をサンプルに計算していきます。
建物にかかる固定資産税
ワタクシの家で計算すると、40坪×3=120㎡で120㎡を超える部分はないので建物にかかる固定資産税と都市計画税は分けて計算する必要はないですね。
建物にかかる固定資産税は（建物2,800万円+外溝400万円）×1.4%×1/6×1/2＝37,333円
建物にかかる都市計画税は（建物2,800万円+外溝400万円）×0.2%＝6,400円
土地にかかる固定資産税
ワタクシの家で計算すると、80坪×3＝240㎡となり200㎡を超える部分がでてきてしまいますので、200㎡の部分と40㎡の部分にわけて計算しないといけません。
土地にかかる固定資産税は住宅用地の場合、200㎡以下の土地については課税額が1/6に減額されて、200㎡以上の土地に関しては1/3に減額となりますね。
土地にかかる都市計画税は住宅用地の場合、200㎡以下の土地については課税額が1/3に減額されて、200㎡以上の土地に関しては2/3に減額となりますね。
因みに家が建築中だった場合は土地の固定資産税のみとなりますが、更地扱いになりますが減税を受けらなくなりますので、（1,100万円×1.4%）+（1,100万円×0.2%）=約17.6万円と、家が建っている時よりもだいぶ高額になります。
注文住宅を購入する際は固定資産税が上がるコトを避けるために土地の購入時期と家の完成時期が可能であれば年明けにならないように調整した方が良さそうですね。
建物と土地にかかる固定資産税
建物と土地にかかる固定資産税と都市計画税の合計すると固定資産税の金額が計算できますね。
築0年〜3年間の固定資産税は高額ですが、新築特典で軽減措置が入っているので軽減措置が切れる3年後には建物の資産価値が下がっているでしょうが、建物部分の税額が増えるので更に上がるコトになるでしょう。
経年劣化補正というモノが入っているの2倍にはなりませんが、4年目の固定資産税は建物の価値が67%まで落ちて1/2の新築特典がなくなりますので、建物にかかる固定資産税は大体1.34倍となります。
家を建てると4年目の固定資産税が最も高額であとは建物の資産価値が下がっていくので固定資産税が減っていく可能性が高いですが、土地の価値が上がれば固定資産税も増えるでしょう。
27年後には固定資産税を計算する基準となる建物の価値は20%まで下がりますが28年後以降は住宅の建て替えをするまで20%のまま計算されます。
住宅購入時には固定資産税を忘れずに！
固定資産税の計算をブログですると高校生時代以来やっていなかった数学の証明問題を解いている気分になるくらい複雑でした…。
ワタクシが計算した固定資産税86,477円よりも実際に払った固定資産税92,000円の方が5,500円ほどお高く、市役所へ文句を言いに行くかどうか微妙なラインですが、住宅ローンを組む際には固定資産税を忘れずに資金計画を立てましょう。
ワタクシは固定資産税を月額換算で約7,600円払っているコトになりますが、住宅ローンで考えると結構大きいです。
仮に固定資産税のコトを忘れていても、住宅ローン減税の恩恵で固定資産税は相殺できると考えますので固定資産税のコトを忘れていてもなんとかなるとはいえますが…。
また、最新の木造の家は高性能で築20年程度の頑丈な鉄筋コンクリートの賃貸住宅よりも光熱費が抑えられたりしますので、光熱費が減ったりして節約できる可能性もあります。
家を建てる時はアツくなっていて「オプションで月々の支払いが上がってもなんとななる」と、思っていてオプションをつけたくなりますが、固定資産税のコトを忘れていると大変になりますのご注意ください。
そして80坪で1,100万円の土地に床面積40坪の2階建の家を3,200万円で建てると大体9万円の固定資産税を取られますので、似たような条件の方の参考になれば幸いです。
因みに注文住宅の総額は不確定要素が多くて完成寸前までよくわからないので予算オーバーには十分ご注意ください。
固定資産税とはあまり関係ありませんが家を購入したら、「SUUMO」のアンケートに答えると5,000円貰えたりしますので、関東・関西・東海の方にはおすすめです。
それでは皆様も素敵な新築ライフを！
