住宅ローンを組んで新築一戸建を建てて、住宅ローンの返済が予定通りいかなかった場合、住宅を売ることや貸すことも考える可能性があります。
我が家は夫婦二人で住む予定ですが、新築一戸建の間取りを、売る事や貸す事を想定した間取りで建てて、4人家族でも対応できる事を考えております。
住宅を売る事や貸す事を考慮する
住宅ローンの返済が予定通りいかず、上手くいかなかった場合のお金の稼ぎ方は考えましたが、それでも上手くいかない場合は住宅を売る事や貸す事を考えなくてはいけないです。
住宅ローンの返済が上手くいかなかったら、収入を増やすか、住宅を売るか、貸す事になるのではないかと想像しております。
自由設計で間取りを自由に作る事ができるのであれば、我が家の要望を取り入れつつ「住宅を売る事や貸す事も考えて間取りを作ってはどうだろうか？」と、考えて住宅作りに取り入れていきたいと考えております。
住宅を貸す場合
住宅を貸す場合、35年ローンを乗り切る事ができれば、あとは安く住む事ができたり、貸し続けて家賃収入を得る事ができますね。
住宅ローンがきつくなってきたら売る事を考える前に、まずは住宅を貸す事を考慮するべきでしょう。
住宅を貸してしまうと、自分の住むところを確保しなくてはなりませんので、安い賃貸に住みつつ住宅を貸すことになります。
長野県S市の賃貸住宅の相場
我が家では、現在家賃9万円を払っていて、住宅を建てた後も現在の家賃と同じ9万円の住宅ローンを組もうと考えております。
我が家が購入した住宅を人に貸すなら9万円以上で貸し、住宅ローンを家賃で相殺したいと考えますのでどんな人が借りる可能性があるか考えていきましょう。
インターネットで調べた長野県S市の賃貸相場
2018年10月15日現在の「SUMMO」を見ると、検索した結果家賃9万円以上はマンション2件と、一戸建て1件です。
マンションは両方とも3LDKで、それぞれ広さが66㎡（家賃13万円のマンション ライバルAとします）と82㎡（家賃14万円のマンション ライバルBとします）で、築年数は両方とも12年位。
一戸建ては76㎡（家賃9万の一戸建てライバルCとします）で築年数は3年でした。
住宅を借りる可能性のある人を考える
長野県S市で家賃が9万円以上の物件はどういった人に貸す事ができるのかを想像してみます。
不動産屋に現在の賃貸アパートを借りる際に話を聞いた時に、地元の人は「家賃9万円出すなら家建てた方がいいんじゃない？」と、言った感じらしいです。
不動産屋の話を信じるのであれば、地元の人は長野県S市を出て行く可能性がある人以外は、借りてくれる可能性はあまり期待できませんね。
関東へ新幹線通勤するサラリーマンファミリー
我が家が住む地域の最寄駅は新幹線の停まる駅付近なので、新幹線通勤するメリットがある関東に職場があり子供のいるサラリーマンなどは多少可能性があるでしょうか。
医者ファミリー
長野県S市は医療を売りにしている都市なので長野県S市に転勤してきた子供のいる医者ファミリーの方も借りてくれる可能性があるでしょうが。
大企業のファミリー層
長野県S市は上場しているような大企業の工場があるので大企業勤務のファミリー層も我が家を借りてくれる可能性がありますね。
田舎で子育てしたい人
長野県S市は関東に住む人から見ると田舎ですが、それなりに利便性もあり、保育園の空きもありますので子供が小さい内は田舎で子育てしたい人も可能性があるでしょう。
ワタクシが想像した感じですと、我が家が住宅ローンの返済に行き詰まった時に家を借りてくれる可能性がありそうな人はこういった人となります。
我が家を借りてくれる可能性
次は、我が家を借りてくれる可能性のある人にとって使いやすい場所を土地選びにも反映し、将来貸す事や売る事考えた時に有利になりそうな土地を選びたいと思います。
- 関東に職場があるサラリーマン
- 子供のいる医者ファミリー
- 大企業勤務のファミリー
- 子供が小さい内は田舎で子育てしたい人
ワタクシが分析した結果、長野県S市でそれなりの家賃を出してくれそうな人は子供のいるファミリー層ということになりますので、ファミリー層にとって便利な場所にしていこうと考えます。
子供のいるファミリー層にとって住みたい場所は、小中学校がそれなりに近い場所が良いということになるでしょう。
ライバル住宅の欠点よりも良い住宅
次にライバル住宅達の欠点はなんだろうかということを考え、ライバル住宅達のよりも魅力的な家にするためには、広さと立地の面で考えていきます。
ライバル住宅たちの広さは現在の我が家の賃貸（79㎡）と比べてもちょっと狭いか、ちょっとだけ広いけど大差ないので我が家はライバル達よりも広くしようと考えます。
ライバルC以外はコンビニが近いので、我が家の土地選びの条件として、コンビニ近くの土地を選ぼうと思います。
ライバルA・ライバルBは小中学校もソコソコ近いので我が家はあまり小中学校に用はありませんが、小中学校の近くにしようと考えます。
ライバル達に勝つには3LDKので120㎡オーバーの圧倒的広さ！圧倒的収納！を武器にコンビニ、小中学校がそれなりに近い場所となります。
住宅を売る場合
住宅ローンの返済がうまくいかずに住宅を売る場合も賃貸と同じような考え方になりますが、我が家を売ることを考えた場合、売れる可能性を少しでも上げるためにはどのようなことが考えられるでしょうか？
長野県S市の中古住宅の相場
2018年10月の「SUMMO」を検索した結果ではファミリー層が購入しそうな条件の揃った比較的新しい物件がありませんでした。
少し離れたエリアか、古い物件で大体2000万円〜3000万円位中古住宅があるようですが、これから我が家の希望エリアに新築するのであれば我が家は立地と築年数で勝てそうですね。
我が家が住宅を売る決断をした時にはおそらく築年数が結構経っていて、長野県S市の状況が変わっていると予想しますが、立地を間違えなければ売れる可能性はソコソコありそうです。
更に住宅ローン返済が上手くいかず自宅を手放す事にした場合、最近は住みながら家を売却できるリースバックといった方法もあるようです。
住宅の売値で住宅ローンの相殺
住宅を手放す事にした場合は、住宅を売ったお金で住宅ローンを清算し、お金が残るなら良いですが最低でも住宅ローンは相殺したいですよね。
住宅ローンを相殺できるタイミングは建物の価値の減少と地価の変動次第となりますので、各住宅によってそれぞれ異なるでしょう。
相殺のタイミングが早まるのは、建物の価値の減少は止められない為、なるべく地価が下がりにくい場所を選ぶ事であると考えます。
我が家では貸す事を想定した時に、「コンビニ、小学校がそれなりに近い場所」としたので大きく地価が下がる事はないと想定しております。
一定期間住宅ローンを払い続ければ相殺できるタイミングはいつかは訪れ、我が家のケースですと大体26年後〜29年後と予想しました。
住宅を買う可能性のある人を考える
長野県S市で住宅を買う可能性のある人はどのような人かを考えていきたいと思います。
我が家は子供がいないのでファミリーではありませんが、住宅はファミリー向けとなります。
我が家が中古住宅となった場合には2,000万円〜3,500万円位の値段がつき、買い手にとってはソコソコリーズナブルになると予想されます。
ターゲットは長野県S市に移住してくるファミリー層か、地元で結婚して住宅の購入を検討している人となりますね。
我が家を買ってもらう為に間取り等、作る前で考える事は住宅を貸す可能性で挙げた、住宅の条件と同じような条件となると考えます。
新築一戸建は売る事や貸す事を想定しよう
我が家は住宅を建てる場所が田舎ですので、関東と比べて人が少ないため、住宅を売ることや貸すことを想定するならば、ターゲットであるファミリー層にとって魅力のある住宅が良いと考えました。
長い住宅ローンの事を考える
住宅ローンの返済は35年もの長い間の支払いになりそうですので、予定通りいかない場合もある事を考慮しましょう。
想定外の事が起きて、住宅を手放す事になった場合や貸す事になった場合を想定して他人とっても使いやすい家が良いのではないでしょうか？
例えば、我が家では子供はいませんが、ファミリーにも魅力のある住宅にする等が逃げ道の一つとなるでしょう。
この記事を書いてから新築一戸建のお話しが色々と進みました。
それでは皆様も素敵な新築ライフを！
