住宅ローンを相殺して何も残らない状態になったら住宅ローンを組んでいた期間の分、賃貸に住んでいたのと同じことになりますが、新築一戸建を建てて住宅ローンを組むと、何年後に相殺のタイミングが訪れるのでしょうか？
ざっくりしたワタクシの想像では、住宅ローンを組んでから大体25年後〜29年後に住宅ローンを相殺するタイミングが訪れると考えます。
住宅ローンを払い続けると
我が家の例で住宅ローンを組んだ時の住宅ローンを払い続けた際の残高が減っていくペースを考えてみます。
我が家の住宅ローンはまだおりていないですが、フラット35で金利は大体1.35%で総額4,300万円、土地代が1,250万円、外構費が300万円位となる予定ですので、建物代は約2750万円となります。
総返済額は5,398万円で月額12.9万円払いのローンとなる予定ですので、毎年の住宅ローン残高をグラフにしてみましょう。
月額12.9万円の住宅ローンとなりますので、年間154.8万円の返済となります。
住宅の価値の減り方
日本では、建物の価値が大体20年でほぼ10%になると言われておりますので、グラフにするとこのような形となります。
思ったよりも価値が減らない可能性
2019年の最新の家は30年前の家と比較して劣化するスピードが一緒かというと、最近の家の方が技術力が進歩している点から劣化するスピードは遅いと考えられます。
建物の価値はこのグラフよりかは価値が下がるペースは遅くなる可能性もあるとワタクシは考えて降ります。
土地の価値の減り方
土地の価値は住宅ローンを組んでる間減るかどうかわかりませんが、ちょっと厳しく考えて35年で半額まで落ち込むとしましょう。
土地に関しては日本の人口が減って、地方は価格が下がる可能性もありますね。
グラフを比較すると
住宅ローンの減り方、建物の価値、土地の価値のグラフ全部を合わせるとこのような形になりました。
住宅ローン相殺のタイミング
土地が値下がりしなければ26年後に家を手放せば、住宅ローンを相殺できるタイミングとなり、土地が値下がりするケースでは29年後が住宅ローンを相殺できる可能性のあるタイミングとなります。
40歳で住宅ローンを組んだ場合、26年後は66歳で29年後は69歳のタイミングが相殺のタイミグとなる可能性が高いことがわかりました。
頭金・貯金・繰上げ返済
グラフのオレンジ部分に注目すると、大体1,500万円前後の貯金があればいつでも住宅ローンから抜け出せることになりますね。
我が家は頭金無しで新築一戸建を建てることにしておりますが頭金を入れれば、もう少し早いタイミングで住宅ローンの相殺ができるでしょう。
それ以外にも、繰上げ返済というのも考えられますので、繰上げ返済をするならもっと早いタイミングで住宅ローンを相殺できことになりますね。
一生賃貸でいるつもりでも
我が家は一生賃貸でも良いと考えておりましたが、長生きした場合に賃貸で支払った金額が持ち家で支払う金額を逆転する時が来てしまうので、家を持つことにチャレンジしてもみても良いのではないかと考えました。
昔に比べると住宅ローン金利も安いですし、減税や補助金などもありますので、昔よりも住宅ローンが組みやすいと言えるでしょう。
我が家の住宅ローンで考えると、13万円弱の住宅ローンで建てた家と13万円の賃貸では持ち家の方が広くて住みやすいという点も新築一軒家を建てる一因となりました。
因みに、ハウスメーカーが建てる家であれば、どこのハウスメーカーに新築一戸建を依頼しても30年前の家と比較したら格段に高性能な家に仕上がると考えます。
それでは皆様も素敵な新築ライフを！
